Hipoteca a tipo fijo, variable o mixta: una decisión que requiere estudio y asesoramiento
¿Qué hipoteca elegir? ¿Hipoteca a tipo variable, hipoteca a tipo fijo o una opción de hipoteca mixta? Está claro que no hay una solución universal, ya que la casuística que hay detrás de cada solicitud es muy diversa. De ahí la importancia de recurrir a un asesoramiento de confianza, para elegir la opción más acorde con las circunstancias del entorno económico y de perspectivas de fluctuaciones de tipos de interés, así como con el perfil del solicitante.
Venimos de una etapa, de casi tres años, en la que las variaciones de los tipos de interés han sido muy protagonistas y han ejercido su influencia sobre los créditos hipotecarios, a través de los índices a los que se referencian. Tras unos años con los tipos de interés muy bajos, a mediados de 2022 comenzó una escalada en los tipos que duró casi un año (máximos en octubre de 2023), hasta alcanzar una pausa en la subida y niveles próximos a los de los años 2007 y 2008. Tras unos meses sin cambios, antes del verano el BCE decidió ya un primer recorte en los tipos de interés, al que han seguido y van a seguir otros sucesivos si se cumplen las previsiones.
En estos últimos cinco años, según datos recogidos en la última estadística de Hipotecas del INE recientemente publicada, también han evolucionado los porcentajes de los titulares de hipotecas que se decantaban por un tipo fijo o variable para sus créditos. Así, del 45% de promedio que en 2020 elegía las hipotecas fijas, en lo que va de 2024 (hasta agosto) el promedio de las hipotecas a tipo fijo ronda el 55%. Entre medias, el pico de solicitud de hipotecas a tipo fijo se alcanzó en 2022, con casi el 70%. Desde ese momento, las hipotecas a tipo variable vienen recuperando terreno, pero todavía no están al nivel de las del año 2020 (+50% del total).
¿Cómo elegir bien una hipoteca?
Todas estas cifras estadísticas no hacen más que reflejar cómo la elección de la financiación para la compra de vivienda, a través de un determinado tipo de hipoteca u otro, requiere de un exhaustivo análisis de las necesidades y circunstancias personales, así como de un buen asesoramiento, que incluya análisis sobre el comportamiento de los tipos de interés y perspectivas de evolución, principalmente. Nunca hay que olvidar que los créditos hipotecarios son operaciones financieras a largo o muy largo plazo, en el que se pueden atravesar momentos económicos muy diferentes que tengan impacto en la economía personal o familiar.
Aquí entra también el perfil y la capacidad de los solicitantes de las hipotecas, es decir, si prefieren la tranquilidad que ofrece saber concretamente cuáles son las cuotas mensuales y que estas no van a experimentar variaciones, o se atreven con algo más de riesgo confiando en unos tipos variables que pueden tener momentos de la vida del crédito muy ventajosos. Finalmente, las entidades financieras también están ofreciendo una solución mixta, con tipos fijos en la etapa inicial y variable en años posteriores con condiciones establecidas contractualmente.
Por tanto, no hay una hipoteca ideal para todos, sino que la mejor será la que más se adapte a las circunstancias del solicitante, teniendo en cuenta que este crédito es uno más de los gastos asociados a la compra de una vivienda.
Hipotecas fijas, mixtas o variables: sus características
Exploramos a continuación las principales condiciones, marcadas por la aplicación de un tipo de interés, que caracterizan cada tipo de hipotecas.
En las hipotecas fijas, el tipo de interés permanece sin cambios durante toda la vida del préstamo, por lo que de antemano se conocen cuáles son las cuotas mensuales que hay que ir abonando. Prevalece aquí la seguridad y la estabilidad financiera, con pagos previsibles y no determinados por las fluctuaciones de los tipos de interés que lleven a cabo las autoridades monetarias y que repercuten en los préstamos hipotecarios.
Con las hipotecas variables, se suele introducir un índice de referencia —como por ejemplo, el euribor— para la determinación de los tipos aplicables. Las cuotas mensuales, por tanto, están en función de las fluctuaciones de ese índice. Frente a la certidumbre de las hipotecas fijas, en este caso existe la posibilidad de beneficiarse de cuotas más bajas en temporadas de tipos bajos, aunque también la contraria.
Finalmente, existe la opción intermedia de las hipotecas mixtas, que combinan un periodo inicial de tipos fijos, para pasar posteriormente a tipos variables referenciados a un índice, unos años después. La ventaja que ofrecen es una mayor estabilidad en los primeros años de vida del préstamo.
En cualquier caso, y dada la habitual larga duración de los créditos hipotecarios, siempre puede existir la posibilidad de un cambio de condiciones, lo que se conoce como novación, que pueden afectar al cambio de modalidad, tipos, plazo de amortización o cualquier otra cláusula. Al igual que antes de la contratación de una hipoteca, es muy recomendable un estudio previo y asesoramiento, ya que, aunque inicialmente parezca que se mejoran condiciones, los gastos asociados —comisiones, notaría, registro— deben ser también muy tenidos en cuenta.
